Sie möchten Räume oder ein Gebäude künftig anders nutzen? Wir prüfen die baurechtliche Ausgangslage und übernehmen bei Bedarf die Genehmigungsplanung für Ihre Nutzungsänderung in Bayern. Persönlich begleitet durch eine bauvorlageberechtigte Architektin, mit Bürositz in Schweinfurt.
Eine Nutzungsänderung betrifft die Abweichung von der bisher genehmigten Nutzung – nicht allein den Umbau. Aus einer Werkstatt soll eine Wohnung werden, aus einer Garage ein Aufenthaltsraum oder aus einer Wohnung eine Praxis. Auch Ferienwohnungen und Monteurunterkünfte können eine gesonderte Einordnung erfordern. Ob eine Genehmigung erforderlich ist, hängt vom konkreten Vorhaben, Gebäude und Standort ab.
In Bayern unterscheiden wir zuerst zwischen der Frage nach dem erforderlichen Verfahren und der tatsächlichen Zulässigkeit der neuen Nutzung. Eine mögliche Verfahrensfreiheit bedeutet nicht, dass die Anforderungen an Wohnräume, Brandschutz oder den Standort entfallen. Bei einer Scheune außerhalb des bebauten Ortsbereichs ist die planungsrechtliche Ausgangslage besonders früh zu klären. Im Ort sind ein Bebauungsplan oder, soweit einschlägig, die Umgebung nach § 34 BauGB maßgeblich.
Bayern: Bauantrag und Genehmigung – offizielle Bauherreninformation
Für eine ehemalige Laden- oder Bürofläche prüfen wir die Wohnnutzung am Standort sowie Belichtung, Erschließung und Rettungswege.
Ein Stellplatzgebäude wird nicht allein durch Möblierung zum zulässigen Aufenthaltsraum. Wir betrachten die geplante Nutzung und die baulichen Voraussetzungen.
Für eine Einliegerwohnung oder Wohnraumerweiterung sind unter anderem Tageslicht, Raumhöhe, Feuchteschutz und Rettungswege einzuordnen.
Neue Wohnräume unter dem Dach können zusätzliche Anforderungen an Erschließung, Brandschutz und den bestehenden Genehmigungsstand auslösen.
Wir unterscheiden zwischen untergeordneter Arbeit zu Hause und einer eigenständigen Nutzung mit Beschäftigten oder Besucherverkehr.
Vor der Grundrissplanung klären wir die bisherige Genehmigung und die Lage innerhalb oder außerhalb des bebauten Ortsbereichs.
Gerade beim Ausbau von Keller, Garage oder Dachgeschoss vergleichen wir den vorhandenen Zustand mit den genehmigten Plänen. Raumhöhe, Tageslicht und Rettungswege sind andere Fragen als die reine Wohnflächenberechnung. Bei einer Praxis oder gewerblichen Nutzung kommen je nach Betrieb Besucheraufkommen, Stellplätze und Barrierefreiheit hinzu.
Für den konkreten Standort klären wir die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde – häufig beim Landratsamt oder bei einer kreisfreien Stadt. Vorhandene Genehmigungen und die Bauakte helfen, die rechtlich zugelassene Ausgangsnutzung festzustellen. Einreichung und Rückfragen begleiten wir im vereinbarten Leistungsumfang.
Der Bau-Turbo nach § 246e BauGB kann auch in Bayern in bestimmten Fällen zusätzliche Spielräume für Wohnungsbau und Nutzungsänderungen eröffnen. Relevant kann das insbesondere sein, wenn rechtmäßig errichtete Gebäude künftig zu Wohnzwecken genutzt oder zusätzliche Wohnungen im Bestand geschaffen werden sollen.
Wichtig: Der Bau-Turbo ist kein automatischer Genehmigungsanspruch. Ob § 246e BauGB im konkreten Fall angewendet werden kann, hängt vom Vorhaben, Standort und insbesondere von der Zustimmung der zuständigen Gemeinde ab.
Für eine Nutzungsänderung in Bayern bedeutet das: Zunächst prüfen wir, ob das Vorhaben bereits nach den regulären baurechtlichen Vorschriften genehmigungsfähig ist. Erst wenn das nicht ausreicht, prüfen wir, ob zusätzliche Spielräume nach § 246e BauGB in Betracht kommen.
Wer Wohnraum schaffen möchte, kann beispielsweise folgende Situationen prüfen lassen – nicht jedes Vorhaben erfüllt automatisch die Voraussetzungen:
Mehr zur Nutzungsänderung zu Wohnzwecken, zur Genehmigungsplanung mit Bauantrag und zum Bau-Turbo Bayern im bundesweiten Überblick.
Offizieller Gesetzestext: § 246e BauGB
Wir prüfen nicht nur Ihre geplante Nutzung, sondern auch mögliche baurechtliche Konflikte im Bestand. Eine bauvorlageberechtigte Architektin begleitet die architektonische Planung persönlich. Erforderliche Fachnachweise und die für Ihr Vorhaben geltende Bauvorlageberechtigung klären wir vor Beauftragung.
Viele Nutzungsänderungen starten ab 1.290 €. Maßgeblich sind der tatsächliche Planungsumfang und die vorhandenen Unterlagen. Sie erhalten vor Beauftragung ein transparentes Angebot; Behördengebühren und externe Fachnachweise sind gesondert zu berücksichtigen.
Leistung und Preise der Nutzungsänderungsplanung
Unser Büro liegt in Schweinfurt. In Unterfranken begleiten wir Vorhaben rund um Würzburg und Aschaffenburg, in Oberfranken rund um Bamberg und Bayreuth. Auch Nürnberg, Fürth, Erlangen, Regensburg, Ingolstadt und Landshut gehören zu den Regionen für Projektanfragen. Für München, Augsburg, Rosenheim, Passau und Kempten stimmen wir den notwendigen Vor-Ort-Anteil und die digitale Zusammenarbeit projektbezogen ab.
Nein, eine pauschale Aussage ist nicht möglich. Entscheidend sind die genehmigte und die geplante Nutzung sowie die Anforderungen, die dadurch neu entstehen. Auch ohne bauliche Änderung kann ein Verfahren erforderlich sein.
Das hängt besonders vom Standort und vom genehmigten Bestand ab. Außerhalb des bebauten Ortsbereichs gelten andere planungsrechtliche Voraussetzungen als in einem Wohngebiet. Eine Wohnnutzung ist daher nicht allein durch einen passenden Grundriss gesichert.
Hilfreich sind die Objektadresse, bisherige Genehmigungen, Grundrisse, Schnitte und eine Beschreibung der gewünschten Nutzung. Fehlende oder veraltete Pläne können nach Abstimmung durch ein Aufmaß ergänzt werden.
Wie auf unserer bestehenden Nutzungsänderungsseite starten viele Vorhaben ab 1.290 €. Der tatsächliche Preis hängt von Bestand, Unterlagen und Planungsumfang ab. Behördengebühren und notwendige externe Fachnachweise sind gesondert zu berücksichtigen; Sie erhalten vorab ein individuelles Angebot.
Das lässt sich nicht für ganz Bayern festlegen. Vollständigkeit der Unterlagen, Vorhaben und zuständige Behörde bestimmen die Bearbeitung. Wir unterscheiden die eigene Planungszeit vom anschließenden Behördenverfahren.
Zunächst vergleichen wir die tatsächliche Nutzung mit den genehmigten Unterlagen. Danach klären wir, ob eine nachträgliche Antragstellung möglich und welche Anpassungen nötig sind. Eine nachträgliche Genehmigung können wir nicht zusagen.
Nein. Eine Anfrage oder Beauftragung ersetzt nicht die Entscheidung der Behörde. Wenn rechtliche oder bauliche Hindernisse erkennbar werden, erläutern wir diese und besprechen die möglichen nächsten Schritte.
Beschreiben Sie die bisherige und die gewünschte Nutzung. Wählen Sie im Formular das Bundesland Ihres Objekts. Wir melden uns persönlich mit einer ersten Einordnung und dem weiteren Vorgehen.
Zum Beispiel: Gewerbe zu Wohnung, Keller zu Wohnraum, Ferienwohnung oder Praxis.
Unverbindliche Anfrage. Ihre Angaben werden ausschließlich zur Bearbeitung Ihres Projekts verwendet.
Bayern: Bauantrag und Genehmigung – offizielle Bauherreninformation
Nutzungsänderung zu Wohnzwecken
Genehmigungsplanung mit Bauantrag
Bau-Turbo Bayern im bundesweiten Überblick
Offizieller Gesetzestext: § 246e BauGB
Leistung und Preise der Nutzungsänderungsplanung
Nutzungsänderung: Leistung und Anfrage
Bauantrag und Genehmigungsplanung
Bestandsaufnahme bei fehlenden Plänen